Alfavita Newsroom Ο κατασκευαστικός κλάδος και η αγορά κατοικίας βρίσκονται αντιμέτωποι τους τελευταίους μήνες με πολλές προκλήσεις. Οι αλλαγές στη Χρυσή Βίζα, τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, η αμφισβήτηση του ΝΟΚ, το ασταθές φορολογικό περιβάλλον, αλλά και οι δυσκοίλιες δημόσιες υπηρεσίες αποτελούν σωρευτικά πολλαπλά εμπόδια στην ανάπτυξη της αγοράς αλλά και την καθιέρωση της Ελλάδας σαν έναν από τους πιο ελκυστικούς επενδυτικούς προορισμούς στην αγορά ακινήτων.
Ο κάθε αγοραστής, επενδυτής ή κατασκευαστής καλείται να αντιμετωπίσει μία σειρά από διαδικασίες οι οποίες καθιστούν την ανέγερση και αγορά ακινήτων στην Ελλάδα ιδιαίτερα πολύπλοκη.
Σε αυτό το άρθρο θέλω να σταθώ στα δύο τελευταία μεγάλα εμπόδια που υπάρχουν για να ολοκληρωθεί μία νέα κατασκευή και να είναι τα νέα σπίτια κατοικήσιμα. Οι συνδέσεις με τα δίκτυα κοινής ωφελείας αποτελούν την επιτομή της προβληματικής ελληνικής πραγματικότητας όσον αφορά στην ανέγερση και επένδυση σε ακίνητα.
Είναι γνωστό ότι με την ολοκλήρωση των εργασιών μίας νέας οικοδομής, απαιτείται έλεγχος νομιμότητας από ελεγκτή δόμησης και αμέσως μετά μπορούν να εκδοθούν τα απαραίτητα έγγραφα για σύνδεση με τους οργανισμούς κοινής ωφελείας για νερό και ρεύμα.
Όσον αφορά την ΕΥΔΑΠ, το πρόβλημα είναι σημαντικό αλλά λιγότερο σοβαρό στις περισσότερες περιπτώσεις, καθώς οι ελλείψεις σε εξοπλισμό, μετρητές κλπ, αλλά και ο περιορισμένος αριθμός διαθέσιμων συνεργείων για να γίνουν οι απαραίτητες εργασίες, απαιτούν την αναμονή για πολλές εβδομάδες μέχρι να πραγματοποιηθεί η τελική σύνδεση των νέων ακινήτων με το δίκτυο.
Όσον αφορά στη ρευματοδότηση, εκεί τα πράγματα είναι τραγικά. Ο ΔΕΔΔΗΕ φαίνεται ανήμπορος να διαχειριστεί τις ανάγκες της ελληνικής αγοράς σε νέες συνδέσεις. Τα δεδομένα έγιναν χειρότερα τα τελευταία δύο χρόνια, όταν η απαίτηση για τη δημιουργία νέων υποσταθμών στις υπό ανέγερση οικοδομές έγινε σχεδόν υποχρεωτική σε όσους κατασκευάζουν κτίρια άνω των 2.500 κυβικών μέτρων χωρίς να εξετάζονται ιδιαίτερα οι ανάγκες της κάθε περιοχής.
Η υποχρέωση για τη δέσμευση χώρου για υποσταθμούς προβλέπεται από ένα παλαιό νόμο του 1965 ο οποίος επικαιροποιήθηκε πριν λίγα χρόνια από το ΥΠΕΝ ώστε να προσαρμοστούν οι ανάγκες για υποσταθμούς στα νέα δεδομένα της σύγχρονης εποχής.
Η βασική νομοθεσία για την υποχρέωση δέσμευσης χώρου για υποσταθμούς βασίζεται στον Νόμο 4483/1965, ο οποίος ορίζει ότι τα κτίσματα με όγκο άνω των 2.500 κυβικών μέτρων είναι υποψήφια για αυτήν την υποχρέωση. Ο όγκος αυτός συχνά ξεπερνιέται από πολυώροφες οικοδομές, ειδικά όταν συνυπολογίζονταν στον όγκο και τα υπόγεια. Αυτό συμβαίνει διότι τα τελευταία χρόνια, οι νέες οικοδομές δημιουργούν πολύ μεγαλύτερα υπόγεια ώστε να καλύψουν τις ανάγκες για θέσεις στάθμευσης, είτε σε ένα είτε σε πολλά επίπεδα, ανεβάζοντας έτσι δυσανάλογα με τους χώρους χρήσης κύριας κατοικίας και τις ανάγκες του κάθε κτιρίου σε ρεύμα, τα κυβικά μέτρα που υπολογίζονται για την υποχρέωση δέσμευσης χώρου για υποσταθμό.
Αυτές οι διαδικασίες παλαιότερα απαιτούσαν τη σύσταση επιτροπής 4-5 ατόμων από διάφορες περιοχές η οποία κατόπιν προσεκτικού ελέγχου της κάθε οικοδομής, έχοντας την πρόταση της περιοχής που αφορούσε την ανάγκη φορτίων και εφόσον έλεγχε τα οικοδομικά σχέδια και την άδεια, αποφάσιζαν εάν θα προχωρούσαν στη δέσμευση χώρου. Η διαδικασία αυτή άλλαξε μέσα στο 2021. Ουσιαστικά η επιτροπή αυτή καταργήθηκε και, όπως φαίνεται υπάρχει οδηγία να δεσμεύονται προκαταβολικά όλες, χωρίς εξαίρεση, οι οικοδομές που είναι μεγαλύτερες από 2.500 κυβικά μέτρα χωρίς καμία διάκριση ή έλεγχο αναγκαιότητας. Είναι αλήθεια ότι οι ανάγκες των σύγχρονων πόλεων έχουν αλλάξει από το 1965. Για να προσαρμοστούν τα κριτήρια στα νέα δεδομένα, ο τρόπος υπολογισμού του όγκου άλλαξε με την Υπουργική Απόφαση ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/66006/2360/16-06-2023 (ΦΕΚ Β' 3985). Σύμφωνα με την παράγραφο 2.1 του άρθρου 31, τα υπόγεια δεν υπολογίζονται πλέον στον συνολικό όγκο. Επιπλέον, εκδόθηκε διευκρινιστική εγκύκλιος στις 26/2/2024 (ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ)με θέμα τη διαδικασία απαλλαγής ή απαίτησης δέσμευσης χώρου υποσταθμού όπου διευκρινίζεται ο τρόπος υπολογισμού του όγκου για την απαίτηση υποσταθμού.
Παρά τις αλλαγές στη νομοθεσία, παρατηρείται άρνηση από πλευράς υπαλλήλων του ΔΕΔΔΗΕ να εφαρμόσουν το νέο πλαίσιο. Επιβάλλονται υποσταθμοί ακόμη και σε οικοδομές που δεν το απαιτούν βάσει του νέου τρόπου υπολογισμού. Ουσιαστικά ο ΔΕΔΔΗΕ ακολουθεί μία οριζόντια πρακτική επιβολής της κατασκευής υποσταθμού σχεδόν σε κάθε νέα πολυώροφη οικοδομή, ακόμα και όταν πρόκειται για αναθεώρηση παλαιότερης άδειας, εφαρμόζοντας τον παλαιότερο τρόπο υπολογισμού του όγκου, συμπεριλαμβανομένων και των υπογείων χώρων.
Ο τεράστιος αριθμός υποσταθμών που έχουν δεσμευθεί από τον ΔΕΔΔΗΕ έχουν δημιουργήσει συμφόρηση στο σύστημα και ο ΔΕΔΔΗΕ ουσιαστικά αδυνατεί τόσο να εξαγοράσει τους υποσταθμούς, όπως οφείλει βάσει της νομοθεσίας, να τους εξοπλίσει αλλά και να κατασκευάσει.
Εδώ πρέπει να διευκρινιστεί ότι κάθε νέα οικοδομή που έχει δεσμευμένο υποσταθμό, σύμφωνα με τον ΔΕΔΔΗΕ θα ηλεκτροδοτηθεί όταν ολοκληρωθεί η διαδικασία εξαγοράς, εξοπλιστεί και εγκατασταθεί ο υποσταθμός, καθώς ο ΔΕΔΔΗΕ προβλέπει να ηλεκτροδοτήσει κάθε νέα οικοδομή από το δικό της υποσταθμό. Είναι χαρακτηριστικό ότι μόνο ο νομικός έλεγχος για την εξαγορά του υποσταθμού απαιτεί μήνες, πόσο δε να εγκριθούν τα ποσά και να διεκπεραιωθούν οι απαραίτητες εργασίες κατασκευής.
Αυτή η πρακτική έχει δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα που οδηγούν την αγορά ακινήτων σε αδιέξοδο:
• Καθυστερήσεις στην ηλεκτροδότηση: Νέες οικοδομές παραμένουν χωρίς ρεύμα για μήνες και σύντομα για χρόνια, καθώς ο ΔΕΔΔΗΕ καθυστερεί να αγοράσει ή να μισθώσει τους υποσταθμούς και αντιμετωπίζει τεράστιες προκλήσεις ως προς τους χρόνους ολοκλήρωσης της εγκατάστασης λόγω ελλείψεως προσωπικού, συνεργείων, εξοπλισμού και πόρων.
• Πιέσεις: Στην αγορά φημολογείται ότι υπάρχουν κυκλώματα τα οποία εκμεταλλεύονται το συγκεκριμένο πρόβλημα με τον ΔΕΔΔΗΕ και ζητούν υπέρογκα ποσά από τους κατασκευαστές και ιδιοκτήτες είτε για την απαλλαγή από την υποχρέωση κατασκευής υποσταθμού είτε για την επιτάχυνση της σύνδεσης με το δίκτυο.
Είναι προφανής η αδυναμία του κράτους να λειτουργήσει υπό αυτές τις συνθήκες και να εξασφαλίσει σε κάθε αγοραστή, επενδυτή ή κατασκευαστή ακόμα και τα πιο βασικά όπως είναι η σύνδεση με τα μέσα κοινής ωφελείας.
Πολλές και σοβαρές οι επιπτώσεις στην Αγορά Ακινήτων
Οι καθυστερήσεις στην ηλεκτροδότηση έχουν σημαντικές συνέπειες πλήττοντας την εμπιστοσύνη στην αγορά ακινήτων, αλλά και αφήνοντας εκατοντάδες οικογένειες χωρίς δυνατότητα χρήσης και διαμονής στα αποπερατωμένα σπίτια τους. Σήμερα στην ελληνική αγορά, εξαιτίας των υποσταθμών του ΔΕΔΔΗΕ, πολλές εκατοντάδες ολοκληρωμένα διαμερίσματα δεν μπορούν να κατοικηθούν, οι επενδυτές, οι αγοραστές και οι κατασκευαστές υφίστανται οικονομικές ζημίες λόγω των καθυστερήσεων. Εκατοντάδες αγοραστές διαμερισμάτων βρίσκονται σε αδιέξοδο, αφού δεν μπορούν να παραλάβουν τα ακίνητά τους και να στεγάσουν τις οικογένειές τους. Είναι προφανές ότι υπό αυτές τις συνθήκες, χάνεται η εμπιστοσύνη στην ελληνική αγορά.
Είναι αδήριτη ανάγκη το κράτος να επέμβει άμεσα και να εξασφαλίσει τη σωστή, λογική και δίκαιη εφαρμογή των νόμων. Εάν ο ΔΕΔΔΗΕ αδυνατεί να εκτελέσει τις υποχρεώσεις του όσον αφορά στους υποσταθμούς, ας προχωρήσει άμεσα σε συνδέσεις από το υφιστάμενο δίκτυο αλλά και να επανεξεταστεί ο τρόπος με τον οποίο λειτουργεί ο οργανισμός όσον αφορά στην ανάγκη δέσμευσης χώρων υποσταθμών σε νέα κτίρια.
Το ΥΠΕΝ πρέπει να ξεκαθαρίσει το θεσμικό πλαίσιο υπολογισμού του όγκου αλλά και της απαίτησης για υποσταθμούς ώστε να γνωρίζει ο πολίτης τι ακριβώς έχει να αντιμετωπίσει.
Είναι ξεκάθαρο ότι πρέπει να θεσπιστούν μηχανισμοί ελέγχου που να εξασφαλίζουν τη νομιμότητα και να αποτρέπουν φαινόμενα διαφθοράς και παράνομων κυκλωμάτων. Το κράτος πρέπει άμεσα να ελέγξει όλους τους εμπλεκόμενους ώστε να σταματήσουν άμεσα όλα τα φαινόμενα διαφθοράς σε αυτόν τον χώρο και να τιμωρηθούν όσοι παρανόμησαν.
Η υιοθέτηση σύγχρονων τεχνολογιών μπορεί να απλοποιήσει τη διαδικασία υπολογισμού και απαλλαγής από την υποχρέωση δέσμευσης χώρου, παρακάμπτοντας τον ανθρώπινο παράγοντα και εξασφαλίζοντας την απαραίτητη ασφάλεια δικαίου σε κάθε πολίτη.
Οι υποσταθμοί ΔΕΔΔΗΕ αποτελούν ένα απαραίτητο στοιχείο του ενεργειακού δικτύου, αλλά η κακή διαχείριση, η πολυπλοκότητα του συστήματος και οι καθυστερήσεις που έχουν δημιουργηθεί έχουν οδηγήσει σε σοβαρά προβλήματα. Η εφαρμογή της νομοθεσίας και η ενίσχυση της διαφάνειας είναι αναγκαία βήματα για την ομαλοποίηση της κατάστασης.
Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε κομβικό σημείο. Παρά τις προκλήσεις, παραμένει ένας σημαντικός μοχλός ανάπτυξης. Είναι απαραίτητο η πολιτεία να στηρίξει τον κλάδο με ένα σταθερό και διαφανές περιβάλλον, διασφαλίζοντας μεταξύ άλλων την εύρυθμη λειτουργία των οργανισμών κοινής ωφελείας.
Η κυβέρνηση πρέπει να εξασφαλίσει τις βασικές παραμέτρους που απαιτούνται για τη συνέχιση της ανοδικής πορείας της αγοράς ακινήτων. Σταθερό νομοθετικό και φορολογικό πλαίσιο, γρήγορες διαδικασίες, απλοποίηση της γραφειοκρατίας στις αγοραπωλησίες, δημιουργία νέου οικοδομικού κανονισμού που να εγκριθεί από το ΣτΕ ώστε να αποφύγουμε νέα πισωγυρίσματα, ολοκλήρωση και απλές διαδικασίες για άμεση σύνδεση με τα δίκτυα κοινής ωφελείας.
Τα ακίνητα δεν αποτελούν μόνο επενδυτική ευκαιρία αλλά και ανάγκη για αντιμετώπιση της τρέχουσας αυξανόμενης στεγαστικής κρίσης που αντιμετωπίζει η χώρα μας τα τελευταία χρόνια. Κάθε οικογένεια δικαιούται να μπορεί να στεγαστεί άμεσα και χωρίς καθυστερήσεις από την κρατική μηχανή.
Πηγή: skai.gr
* Ο Κώστας Κιολέογλου, REV, είναι Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π., MEng in Structural Engineering, N.T.U.A, MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University, Recognised Expert Property Valuer & European Valuer,Tegova
Όλες οι σημαντικές και έκτακτες ειδήσεις σήμερα
ΕΥΚΟΛΕΣ πιστοποιήσεις ΙΣΠΑΝΙΚΩΝ - ΙΤΑΛΙΚΩΝ - ΓΑΛΛΙΚΩΝ - ΓΕΡΜΑΝΙΚΩΝ για ΑΣΕΠ - Πάρτε τις ΑΜΕΣΑ
Παν.Πατρών: Tο 1ο στην Ελλάδα Πανεπιστημιακό Πιστοποιητικό Τεχνητής Νοημοσύνης για εκπαιδευτικούς
Πανεπιστήμιο Αιγαίου: Το κορυφαίο πρόγραμμα ειδικής αγωγής στην Ελλάδα - Αιτήσεις έως 15/01
ΕΛΜΕΠΑ: Το κορυφαίο πρόγραμμα Ειδικής Αγωγής στην Ελλάδα για διπλή μοριοδότηση
